После закрытия кафе собственники нередко рассчитывают быстро найти нового арендатора. Однако пустующее помещение не всегда приводит к снижению ставки: на решения владельцев влияют кредитные обязательства, особенности самой площади и спрос на ресторанные услуги.
О ситуации на рынке коммерческой недвижимости и общепита рассказал в эфире программы РБК «ЧЭЗ» Михаил Меркулов, директор практики «Организационное развитие» КСК ГРУПП.
Почему аренда не дешевеет вслед за спросом
Снижение доходов от аренды может осложнить обслуживание долгов, поэтому крупные девелоперы не всегда готовы оперативно менять условия договоров. Для арендатора уступка собственника означает сокращение расходов, для владельца — уменьшение поступлений, необходимых в том числе для выполнения финансовых обязательств.
При переговорах важно учитывать не только ставку, но и срок аренды, ожидаемую выручку и затраты на работу заведения. Решение, выгодное одной стороне, не обязательно окажется устойчивым для другой.
Посетители меняют привычки
На фоне неопределённости на рынке труда люди могут экономить на повседневных походах в рестораны, чаще выбирая готовую еду или доставку. При этом спрос на заведения для праздников и особых случаев сохраняется. Поэтому отдельные вечера с высокой загрузкой ещё не гарантируют стабильной выручки на протяжении недели.
Ресторатору важно оценить, когда именно приходят гости, какова доля постоянных посетителей и какие расходы сохраняются даже при низкой загрузке. Без такого анализа сложно понять, поможет ли новая концепция улучшить экономику бизнеса.
Инфраструктура помогает не всем арендаторам
Неудачное расположение может стать проблемой, которую не исправить одной лишь сменой меню, интерьера или вывески. До перезапуска стоит разобраться, чем вызван недостаток посетителей: предложением заведения или характеристиками самой локации.
После ресторана в помещении остаются вытяжка, вентиляция, электрические мощности и другие инженерные системы. Они могут быть преимуществом для следующего заведения общепита, но не всегда подходят бизнесу другого профиля. Поэтому собственнику приходится сопоставлять расходы на адаптацию площади, срок простоя и ожидаемую окупаемость нового формата.
