С начала 2026 года процесс получения ипотеки на строительство или покупку частного дома стал значительно сложнее. Центральный банк России ввел строгие ограничения на выдачу займов для заемщиков с высокой долговой нагрузкой, делая эти меры обязательными для исполнения. Это обозначает, что банки не смогут без последствий одобрять кредиты тем, чья долговая нагрузка превышает 50% дохода.
Причины новых мер: статистика тревожит
Новые ограничения — это мера, ответ на настораживающие данные, собранные по рынку ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В октябре 2025 года ЦБ установил макропруденциальные лимиты, а с начала 2026 года они стали ещё более строгими. Причиной стало то, что в третьем квартале 2025 года 29% выданных кредитов на дома пришлись на заемщиков с долговой нагрузкой выше 80%, что ставит под угрозу платежеспособность значительного числа новых владельцев недвижимости.
Доля просроченной задолженности по ипотеке на ИЖС достигла 4,6% на начало октября 2025 года, что почти в три раза превышает средний уровень по остальному ипотечному портфелю. Это говорит о том, что каждый двадцатый кредит оказался в зоне риска.
Ключевые изменения: что значит макропруденциальный лимит?
ЦБ вводит макропруденциальный лимит (МПЛ) — это законодательно установленное ограничение на долю высокорискованных кредитов, которые может выдавать банк. С января 2026 года лимит на выдачу ипотеки заемщикам с ПДН выше 80% снижен с 25% до 20%. Это ограничение касается всех кредитов, и если банк превышает его, он подлежит санкциям.
Хотя потенциальные заемщики могут подать заявку с высоким ПДН, банки скорее всего откажут именно им, стараясь не превышать установленные нормы. Это означает, что шансы на одобрение для таких клиентов становятся крайне низкими.
Как рассчитать свою долговую нагрузку и повысить шансы на одобрение
Главным критерием при рассмотрении заявок теперь является показатель долговой нагрузки (ПДН), рассчитываемый как отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к месячному доходу. Важно знать:
- ПДН до 50% — стабильная позиция, шансы на одобрение высоки.
- ПДН от 50% до 80% — повышенное внимание со стороны банка, решение может варьироваться.
- ПДН выше 80% — критическая ситуация, одобрение ипотечного кредита маловероятно.
Чтобы повысить свои шансы на получение ипотеки в 2026 году, заемщикам стоит:
Несмотря на ужесточение правил, продолжают действовать льготные программы ипотеки, которые могут стать выходом для заемщиков. Программы семейной ипотеки и дальневосточной ипотеки предлагают более выгодные условия, которые стоит рассмотреть.
